因为具备不受楼市调控政策限制、面积小、总价低等优势，公寓是新房市场上不少投资者的香饽饽。就昆明来看，因为这些优势，公寓之前也是昆明楼市中的主打产品。然而，记者近日采访发现，虽然优势明显，但公寓也因为年限短、二手转让时税率相对比住宅要高等因素，昆明的二手公寓近期交易并不活跃。
现状
昆明二手公寓交易渐冷
“因为政策原因，我已经不能再买住宅了，所以想投资套公寓。但最近了解了很多公寓才知道，虽然买新房时缴纳的税费不算高，但二手转让时税费却要比住宅高，这肯定会影响以后的交易。”投资者邓女士说。
邓女士确实说出了不少购房者的心声，也道出了时下昆明二手公寓市场交易的现状——二手公寓已不再是以往的“香饽饽”，不再如往年那般容易成交。而一些房产中介掌握的情况也印证了这一点。记者就从新闻路上一家中介了解到，以周边一栋时尚公寓为例，往年公寓成交相对容易，但最近挂出来四五套，其中一套因为房东急用钱，价格还相对较低，但尽管如此，成交还是不太顺利。
调查
公寓转让税率比住宅高
针对邓女士反映的这一情况，记者做了调查采访。一位二手中介负责人告诉记者，公寓属于商业物业，转让时税费的征收主要有两种方式：一种是差额，一种是全额。在具体操作中，因为税率不同，按照全额缴纳税费要比差额相对较低，因此，大多都会选择按全额缴纳。按照现在的政策规定，公寓在转让时需要缴纳的税率在11%到12%左右。与住宅相比，满5年的住宅，且为房东的唯一住宅，根据面积大小的不同，只需要缴纳1%到3%不等的契税，不满5年的，总税率大概在8%到9%左右，这样看来，公寓在二手转让时税率要比普通住宅高。
分析
两大原因影响购买热情
“年限也是个很重要的因素，公寓只有40年产权，但住宅有70年产权，一般情况下，购房者更愿意买住宅，但是受到政策影响，一些购房者已经没有购买住宅的资格，所以也会考虑投资公寓。”一位中介负责人告诉记者。从回报率来看，目前一个40平方米左右的公寓月租金可以达到1200元到1500元，投资回报率大概在4%到5%左右。他认为从这一回报率来看收益还是不错的。但对于多数投资者来说，他们更愿意看到的是房屋的快速增值，然后获得较大幅度的增值空间。“但从目前的价格和未来楼市的预期来看，房价大幅增值获取较多收益还是比较难实现的。”他说道。
位于新闻路的一家二手中介负责人告诉记者，公寓与住宅相比，没有满5年的区分，只要交易都必须缴纳一次税，按照目前税率情况，仅税费折算后使得每平方米的房价高出了1000元左右，尽管税费由买方来出，但是也是买方在买房时必须要考虑的一个重要方面。该中介负责人告诉记者，税率高是一方面，另一方面，公寓只有40年产权，在转让时，很多物业只剩30几年的产权，因此，年限短、税率高这些因素导致了近期昆明的二手公寓交易不活跃。
