二手房贷审批与房龄有关系

    工作两年的小李最近动了买房的心思，在几家中介门店看了几套挂牌的二手房，都因价格太高没达成交易。最近，同事老王要出售其在新迎北区的房子，虽然房龄已经有12年了，但考虑到此套房子总价还可以承受，他还是决定从老王手中拿下这套57平方米的两居室作为自己的首套房。“以我的存款来看，全额付清是不可能的，贷款买房是唯一的出路。但现在陆续出台的调控政策却让我有些头晕眼花，不知道自己是否可以贷到款。前两天，又听说南京多家银行对60平方米以下二手房停贷、北京不再受理20年房龄小户型房贷，我不知道昆明的银行是否也执行这样的政策。如果执行的话，我看中的这套房子或许也无法贷到款。”小李打进云信黄金楼市电话咨询。

    新“国五条”出台后，二手房贷款的门槛是否又提高了？带着小李的问题，记者对昆明的二手房贷款情况进行了调查。中国农业银行昆明市北市区某支行的工作人员对记者表示，对于像小李这样购买首套房的市民，目前该行可以办理二手房贷款，首付是三成，贷款利率为8.5折基准利率。但贷款审批时，需要把房子的新旧程度纳入考核。如果是房龄太长的房子是不予发放贷款的。“如果房龄超过十年以上，需要对此套房进行现场评估，才能确定是否能够贷到款。”这名工作人员表示。

    “对于房龄超过10年的二手房，我们是不予贷款的。”建设银行某支行的工作人员在接受咨询时坦诚地表示，并表示叫小李到其他银行办理。

    二手房能否贷到款，要考虑房子的“年龄”，这让小李很是郁闷。对此，一位不愿透露姓名的银行工作人员表示，为了降低贷款的风险，昆明大部分银行对二手房发放贷款相对较严，一般来说，贷款年限加房龄不得超过30年，像以前许多单位建盖的红砖房等二手房是不会发放贷款的。对于小李这样的情况，有部分银行还是会发放贷款，但首付比例可能会略有提高。

    首付多少要看二手房评估情况

    新政之下，购买首套二手房，房贷的首付是否也有了变化？

    “首套二手房房贷的首付比例与一手房相同，同样是三成。”多家银行工作人员对记者表示，新政出台后，首次购房的客户仍可享受首付三成的政策。但如果客户购买的是二手房，能否享受到这一首付比例必须要对房产进行相应的评估。

    某银行工作人员对记者说，从昆明的情况看，大部分二手房的首付比例会提高一成左右。一手房一般都是没有装修的毛坯房，而二手房或多或少有装修，在交易的过程中卖家是把装修成本计算入房款的，而从银行的角度出发，装修费用是不可能纳入贷款考核范围内的。所以一般二手房贷款是由银行请相应的评估公司进行评估，通过评估报告再行决定发放贷款的比例及首付成数。相对于一手房来说，二手房的首付比例在四成左右，更容易贷到款，也降低银行的贷款发放风险。

    这样计算下来，假设购买一套80平方米、总价60万元左右的房子，如果首付从三成升至四成，则立刻要多拿出6万元现款用于支付首付，这对以年轻人为主体的首套房购买者来说，显然是不小的压力。

    一位银行工作人员对记者表示，当下市场调控严厉，因此银行放贷也跟着缩紧。加之现在临近年底，银行放款额度基本都已完成，所以不再急于用低首付来吸引客户。近期市场状况不明朗，在国家要求的基础上，将首套二手房首付比例提高，也是规避借贷风险的一种方式。

    提醒

    “其实小李的问题可以通过中介机构来解决。”昆明荣城房产经纪有限公司常务副总毕永国表示，信誉好的中介机构长期进行二手房的交易，不仅掌握房源信息，而且与银行有固定的合作关系，对各家银行的房贷政策也有所了解，可以帮助像小李这样的购房者寻找合适的贷款银行，申请到适合自己的贷款。