据经济之声《天天315》报道，这些年，买了房子后却迟迟拿不到房产证的情况不断出现，时间短的两三年，长的十几年，给买房人带来许多不便和不利影响。记者深入调查发现，买房后迟迟拿不到房产证的不是个别情况，而是在很多地方都存在的一个普遍现象。
造成购房者买房后迟迟不能拿到房产证的原因很多，记者也就此采访了房地产业内人士。在很多地方购房者买房后迟迟拿不到房产证，在各种各样的原因中，像开发商没有缴纳土地出让金、没有缴纳配套费或者其他费用等等，归结到最后都牵扯到钱。但是在青岛中置国际地产管理公司市场总监张百忍看来，在目前的房产调控下因为拖欠土地让金而导致房产证难产的情况下已经很小了。
张百忍：出让金现在想拖欠很难，现在政府都缺钱怎么可能让你拖欠土地出让金呢？很少，除了地王可能给你容期缓现以外。
张百忍坦言按照国家规定，在交房之后九十天之内办理房产证，但是在实际操作中却很难做到，而且房地产行业有一个不成文的约定的期限一年。
张百忍：但是实际在操作过程中，业内的约定基本上是在一年，业内基本大部分因为属于另签一个合同，这个合同免责期在一年左右，我交房之后一年之内开发商协助你业主来办理一下房产证。
张百忍说只有政府、开发商、业主三者之间形成良性互动协调，才会避免出现房产证难产这样的问题。
张百忍：政府跟开发商或者是业主三者利益的协调，你不能说政府我光为了从土地中多收入，从各项费用中多收入，提高我的财政收入，因为现在财政压力也比较大，开发商不能光顾利润，要做到企业的责任，业主也要积极的维护自己的权力。
就这些问题记者随后致电青岛市房管局相关部门责任人，该负责人表示对于房产证难产的问题，房管局是严格按照国家规定来执行，如果开房地产开发商缺乏相关的手续就会拒绝办理，对于是否存在监管缺失问题，该负责人表示不方便回答。
从记者调查来看，买房人买房之后迟迟拿不到房产证有很多原因，有的完全是开发商方面的原因，还有的牵扯到多个方面，所以就造成了房产证难产。那么，房产证难产这个难题到底能不能破解？如何破解？怎样才能让这种现象不再发生？
《天天315》嘉宾一起来讨论这些话题，今日嘉宾：北京潮阳律师事务所胡刚、秦兵房产律师网律师秦兵、中华工商时报总编室主任张立栋。
长期拿不到房产证对业主来有哪些风险？
秦兵：实际上不能落户等等这都是小事，最重要的是在我国不动产的所有权以登记为准，如果拿不到产权证实际上按照中国的法律规定，现在没有房屋所有权，这个房屋所有权的未来处于不确定状态。假设一个最坏的情况，如果业主拿不到产权证，假使开发商把这个楼抵押出去了，抵押权人比如银行、建筑公司甚至是债券人、放高利贷的，随时可以通过诉讼或者其他手段把业主现在已经住进去的房子再收回来，我们这种案例都遇见过，业主已经住了两年，最后人家打官司把业主又从房子里赶出来了。
胡刚：解释一下房产证的概念，俗称的房产证是房屋所有权证的简称，它是由不动产登记机关发放的证明你房屋所有权归属的一个书面凭证，购房者拿到这个房产证才能通过交易等等取得房屋的合法所有权。这种情况下这个证书才能对所购房屋行使占有、使用、收益、处分等等权益，如果没有的话你的权力状态不仅不确定，而且还处于极大的风险状态。
张立栋：房屋如果没有房产证，有可能造成最坏的一种情况就是土地被抵押，现在的业主随时被迫搬走，这个损失就非常大了，除了无法落户等等问题，最大的损失就是房屋所有权的损失。
一般情况下，房产证应该在买房或者交房之后多长时间办理？
秦兵：我们从15天到15年我们都遇见过。比如说在北京，一般正常情况是90天，但是比如说像朝阳区房管局、朝阳住建委，还有海淀有时候可以通过加急的程序，用最快的速度拿到房产证只需要15天。但是因为开发商资料不全，因为拿不到竣工验收备案表，因为房产被抵押，因为抵押权人不愿意放弃抵押，因为这些种种措施导致的纠结，也遇见过15年才能拿到产权证的，90年代卖的房现在2012年才拿到产权证，差别非常大。
不少购房合同上约定的房产证办理时限一般都是一年至两年。这种情况算不算违规？
胡刚：按照我国建设部04年做的城市商品房预售管理办法，预售商品房交付使用之日起90日内承购人应当依法到房地产管理部门和相关的土地管理部门办理权属登记手续，开发企业应当予以协助，并提供相应的证明文件。但是事实上开发商应当协助其中必要的文件，开发商会有种种的原因无法提供全面完备的证明文件，这就造成了准业主们事实上无法在90日内取得房屋权属证书。我们现在对于北京市的商品房买卖合同的示范文本18条专门说的是权属转移登记，但是因为这个示范文本强调的是开放性和灵活性，只是说是如果准业主们没有在房屋交付之日起多少日内取得房屋所有权证书的，双方同意怎么处理，提供了几个选项。
有的开发商一拖15年没有办理房产证，这种行为算不算违约？
张立栋：有的开发商和消费者的合同里约定的一年到两年办理房产证，这个我想一般的消费者是能够接受的，但是如果时间拖得更长的话，这个显然是有问题的。为什么消费者一年两年能容忍呢？是因为对房屋市场不断上涨的预期导致的，开发商利用了消费者对于房价今后还要继续上涨这样的预期，导致了消费者没有话语权，即便对于开发商有一个惩处办理不了房产证就退房，对消费者也是非常不利的。这个开发商的行为是明显违约，但是目前没有一个特别好的办法来制约它的这种方法。
秦兵：什么是违约呢？违约是必须写在纸上，如果你纸上写了是八年给你办产权证，那么八年就是不违约；如果纸上写了是360个工作日给你办完产权证，那就是360个工作日之内办不算违约。但是一般情况下来说开发商在房屋买卖合同中关于产权这个条款里当然都会通过技术表现，我说两年或者是720个工作日，但是不写是我来给你办，写我们共同来办，只要共同来办，这个责任就往往会由单一责任转变为混合责任，只要混合责任就会有一个问题，业主一旦拿不到房产证，无法判断到底是开发商的责任还是业主的责任，甚至还有没有其他行政机关的责任，所以房屋买卖合同的标准条款在产权证办理这个问题上写得非常笼统。所以目前存在的问题，除了法律法规不健全以外，还有一个问题就是双方的房屋买卖合同在产权证办理条款里写得非常粗糙，实际上真正关于房产证，一般大概都用30多条才能描述清楚，确定双方明确的责任。业主必须在这个条款上花巨大的时间精力才能把对方的权力、对方的业务表述清楚，才能明确保障我们能够快速拿到产权证。
目前业主维权难的现状的主要原因到底是什么？
张立栋：简单总结一共就是四条吧。一个就是刚才律师讲到的开发商利用条款中定义模糊的一些项目进行了技术性的处理，对于责任的承担，房产证究竟是该谁去办理，那么在这个问题上他进行了技术性处理，最后造成了责任的不清。第二就是业主本身的意识权力意识还是比较淡薄的，出现了拖欠的情况之后，他是死等而不是主动的去行动，等到拖到十年八年甚至更长时间，这个问题就越积累越多。第三就是开发商破产，由于市场的情况出现了破产等等，包括转让等等这些情况之后造成了责任主体不明确。第四最重要的还是房地产管理部门主管部门对这种问题的重视程度还是不够，对于一些已经发生了违规企业的惩处力度事中的监督和事后的惩处力度不够，所以造成了维权非常的困难。
即使有的业主维权成功，违约金也很少，业主权益仍在被侵害，遇到这种情况该怎么办？
胡刚：出现房产证难办的问题可能是一系列的错误或者是制度安排造成的，比如说签约的时候由于天然的不对等，造成了消费者和购房人很多时候对于合同文本的真实含义是否具有可执行性都不甚了了。同时由于合同示范文本本身条文的突出，也缺乏专业律师的帮助，这样造成了后续维权成本提高。要知道预防永远胜于事后的处理，事后救济往往耗费巨大的时间成本、金钱成本、情感成本等等。另外还有一点如果是我们消费者维权即使是法院判决了，那么开发商本身的资信能力，他的执行判决的意愿和能力都是问题。我们看到很多昨天的案例里面很多是所谓开发商已经找不着了，或者开发商破产了，或者开发商主要负责人涉及到刑事案件了等等，这些都会造成我们的购房人本身的最后即使判决以后造成执行的问题。同时一些项目往往会涉及数十人甚至上百人购房人他们的房产问题。购房人本身有这种团结精神不是很强烈，有时候总有一些人喜欢搭便车，但是这种搭便车的情况下往往会被开发商各个击破，而无法形成合力。这些项目本身实际上具有集团诉讼的这种潜在的条件，但是由于我们现在司法制度的一些职务上的障碍，无法实现以集团诉讼或者集体诉讼的方式快速解决相关的纠纷，致使房产或者房产证纠纷一拖再拖，而且是成为老大难的问题。
昨天节目当中有这样一个案例，四川省泸州市陇南路向阳花园小区将近200户业主多年没有拿到房产证，可是开发商倒闭了，还欠了银行的钱，银行要求这些业主帮开发商还款之后才能够给办理房产证，如果不交钱就不给办房产证，银行的这种做法是不是合理？
业主到底应不应该替开发商来还款？
秦兵：银行现在这种要求是作为抵押权人来行使的抵押权，业主相当于债权人，开发商相当于债务人，银行是抵押权人，抵押权人要求债权人替债务人履行债务，这个显然不合理。但是抵押权人又有一个想法，你只要不把钱给我筹集了，我不管这个房子是谁的，或者谁是业主，谁是开发商，只要我拿不到全部的银行贷款，我就不放弃我的抵押权。这是法律权力，你们甭管是债务人还是债券人，必须先履行清仓债务，把我的抵押的贷款全部还回来，你们只要还不回来，我就不放弃抵押权，只要银行不放弃抵押权，这个房子目前它的权力处于未知状态，银行如果行使打压全有可能把房子拿过去，刚才我说的有的业主被赶出来，实际上就是银行行使了抵押权，然后把房子拿过来了，在这种情况下业主最好的办法就是组织起来进行集团诉讼，要求原来开发商的股东承担股东责任，因为公司现在已经不存在了，可能是破产了，可能是注销或者吊销了，但是股东往往是存在的，或者股东的其他权力有可能存在，这个时候需要借助通过集团诉讼来行使他的权力。很多业主是想搭便车的，两百户或者一百户不是集体行动，希望这里面出现一个雷锋，自己花钱去请律师，自己花钱打官司，如果他打赢了，我们其他人跟进，如果他打输了，我们也没有损失，凡是有这种想法的，这个小区到最后谁都不会出来做这个雷锋。大家都一块等到最后，拿不到产权证，等到最后银行行使抵押权，等到最后被从这个小区里赶出来。
房产证难产的这个难题到底怎么破解？政府部门应该怎么样管？
张立栋：应该亟待建立一个消费者保护部门和房地产的主管部门的这样一个跨部门的监管机制，加大对于一些违规企业的惩罚力度，然后让事情越来越少。
秦兵：目前来看我们关于房产证的法律法规已经足够多了，有可能是全世界最多的，目前办不下来主要是我们的业主不愿意积极的行使自己的权利，所以我鼓励业主通过自己的权利来保护自己的权利。
胡刚：应该说所有这些问题都和商品房预售制度呈现正相关强烈的正相关，这个商品房预售制度的弊端已经是非常显现，应当逐渐的完善它，比如说学习香港，要求相关的当事人聘请的律师全面介入相关的比如说资金监管或者各种交付条件等等，同时在适当的时候也应当废除商品房预售制度。 |
