房屋征收将完全“走市场”——《国有土地上房屋征收评估办法》之亮点

在房地产市场中，拆迁和被拆迁之间的矛盾，似乎已经成为“劲敌”，矛盾的焦点多集中于“补偿”。继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住房和城乡建设部6月7日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。

泸州市住建局有关人士对泸州日报记者介绍说：住建部房屋征收评估新规的出台，是落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关要求，为当前房屋征收补偿所产生的社会问题解决带来配套的法规依据。《办法》对征收房屋的补偿价格完全按市场价评估，同时，《办法》在房屋征收补偿评估方面的一些细化，不乏人性化的亮点，将有利保障人民利益。

评估价格完全依照市场

据泸州市房管部门有关人士介绍，为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，住建部近日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》。今年1月公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而最新发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。如此细致的条款，压缩了评估机构弄虚作假，肆意压价征收公民住房的操作空间。

而在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估完全按照市场交易及操作上的细化，不仅在征收成本上更加向市场靠拢，使业主的权益更有保障，同时在立法方面也是一个进步，对限制征收者权力、减少征收矛盾，同样也有不小的意义。

被征收人可选评估机构

据介绍，征收补偿新规对房屋价格评估机构的选定，与老规定有着细微的不同。

在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。

而在近日发布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。但新规同时指出，具体办法“由省、自治区、直辖市制定”。

不难发现，字面表述意指被征收人拥有了自主选择权。

相对2003年12月由原建设部发布的《城市房屋拆迁评估指导意见》，这份新的评估办法，不但房屋拆迁补偿价格交由市场定，而且选择哪个房地产评估机构也被征收人直接参与决定。

评估方式有多种办法

在2003版《城市房屋拆迁估价指导意见》中，房主的房屋如果被拆迁，评估机构一般只采用“市场比较法”，也就是说，和类似房地产的价格相比较，不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。而新的《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定：“被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。”选用一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估，其进步意义是，按不同的房屋情况，使用最有可操作性，以及最有利于被征收人的评估方式，极大地保障了人民利益。

禁止不正当手段揽业务

房屋价值的评估直接关系到国有土地上房屋征收补偿的金额。因此，什么样的评估机构对房屋价值进行评估至关重要。

虽然评估办法规定，一般情况下，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人，按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。但是，不排除有评估机构为了争取得到评估项目，也会采取一些宣传或者其他方式达到招揽生意的目的可能。

为此，新的评估办法明确规定，房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋评估业务。

被征房屋评估精确到元

新的评估办法规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换的房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，并以人民币为计价的货币单位，精确到元。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

新的评估办法还规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。

新的评估办法规定，房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

新的评估办法还明确，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定处理。

拆迁补偿大事记

1991年1月

拆迁服从城建需要

国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》，当年6月1日起施行。其中规定，被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

2001年6月

拆迁管理条例修订

鉴于原《条例》存在“补偿标准过低、强制拆迁的规定不明晰”等问题，国务院公布新修订的《城市房屋拆迁管理条例》，当年11月起施行。

2003年12月

房屋拆迁进行估价

建设部发布 《城市房屋拆迁估价指导意见》，对房屋拆迁过程中评估机构的选定、拆迁房价的评定等问题作出了规定。 2004年1月1日起施行。

2009年12月

建议审查拆迁条例

城市拆迁引发了一些群体性事件。北京大学五位学者向全国人大常委会建议，要求对《拆迁管理条例》的合法性进行审查，并建议国务院对其进行修改。

2011年1月

行政强拆退出历史

国务院发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“政府不得责成有关部门强制拆迁”。 《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。行政强拆退出历史。

2011年6月

征收评估用新办法

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》。

记者 李雪飞